こんにちは。
ジョージア移住＆ビジネスコーディネーターの五十嵐 唯です。

今回は、実際にジョージア・クタイシで不動産内覧を行ったリアルな現地レポートをお届けします。
ジョージアで不動産投資や民泊運用を考えている方の参考になる内容です。

ジョージア不動産投資、いま注目すべきは「地方都市」

首都トビリシの不動産価格は上昇しており、一時期の爆上がりはなくなりましたが、それでも以前のような割安感は薄れつつあり、「何故ジョージアなのにこんなに高いの？」と正直思うことが多いです

第2の都市バトゥミはタワマンが目立ち、グローバル企業の大手がどんどん参入してきていて、価格や地価がどんどん上昇、不動産投資には良いのかもしれませんが、ジョージア感のある物件は少なく、「こんな造りでそこまで高くして大丈夫か？？」っとバブルの流れに身を任せて、どうにもバランスが合わない、ジョージア人も慣れていない感じの建築ラッシュが僕には不安に感じます（10年後、20年後どうなるんだろう？）

そして第3の都市クタイシは、その辺から何故か逸脱した存在で、まだまだ価格が手頃で、
実需・投資の両面で可能性が残る「最後のブルーオーシャン」と言えるエリアだと僕は勝手に思っています。
（ジョージア人の若者はバブルに浮かれて、新しいもの、キラキラしたものに魅かれていきますが、そうじゃないジョージア本来の良さがクタイシにはある）

実際に、ドバイ・フィリピン・カンボジア・日本などで不動産投資経験を持つ方々からも、
「ジョージアでの不動産投資を視察したい」というお問い合わせが増えています

現地を見ずに買うのはリスクが高い

ZOOM内覧や動画案内なども可能ですが、
私たちは「必ず現地を訪れて、自分の目で見ること」を強くおすすめしています。
東南アジアやドバイなどの不動産投資セミナーに参加したり、日本で行われる不動産営業その場で販売会みたいなもので、実際に現地を見ないで購入する方がいることのリスクを今まで多く経験してきました

ジョージアでは（他の国でも言えることですが）

・建物の築年数・構造・耐久性・メンテナンスの頻度

・オーナーの信用度

・地区ごとの治安や生活環境

・ジョージア特有の物件の造り、独自ルール、政情

・法律・税金・制度（不動産ローンも利用できます）

など、実際に来てみないと分からない部分が多いためです。

どんなに情報を集めても、空気感や土地勘までは伝わりません。
投資である以上、「リスクを下げる一番の方法は現地視察」です。

クタイシでの実際の不動産内覧レポート

今回、海外での不動産投資経験者の方々をご案内し、クタイシ市内で4軒の物件を見てきました。
予算は4万〜7万ドル。トビリシでは厳しい価格帯ですが
クタイシなら「掘り出し物」がまだ存在します。

① 6万ドル｜廃墟同然だがひょっとしたら化けるかも

中心地まで徒歩20分。眺望が良く、土地も広い。
（裏に畑もついて全部で200平米ちょっと）
リノベ費用3万ドル程度でクオリティの高いリノベが可能とのこと
ただし、信頼できる施工管理が前提
本当にその料金でやれるのか？一体全部でいくらかかるのか？を検討していく必要あり

② 6万5千ドル｜2階建て・広い庭付き

郊外の高台に位置し、中心から徒歩30分、車で10分ほど
200㎡の家＋400㎡の庭。
古い造りながら、リノベすれば魅力的な別荘に
ワイン醸造＆倉庫付き、ザクロ、イチジク、レモン、ぶどう、ビワ、クルミの木などなどが庭に生っているというのがいかにもクタイシらしい
ただし、バスルームはすぐに住むにもリノベが必要で
ベッドルームが1部屋しか現状ないので、色々と直す必要ありです
リノベがしっかりできれば、ホテルにもゲストハウスにもできますし
地下のワイン醸造庫を上手く利用できればワイン醸造所や、庭も広いので畑にしたり、みんなが集まれ自分達も商売が営めるような、ドリームハウスになるポテンシャルがあります

③ 約6万5千ドル｜リノベ済みアパート（55㎡・10階）

バグラッティ大聖堂、クタイシの街並みを一望できる立地。
家具・内装ともにセンスが良く、すぐに賃貸・民泊運用可能。
中心部徒歩２０分圏内で利便性も良い
クタイシで一番有名な私立校まで徒歩3分、２つの大学まで徒歩10分かからなく、子連れ家族や学生のシェアハウスとしてもすぐに賃貸物件として貸し出せます

④ 参考物件｜筆者が購入した家（2万ドル）

クタイシがどのくらいのポテンシャルを持っていて、外国人でも家が買えることを証明するために、僕らが買った家を見ていただきました

・クタイシ中心の噴水・マクドナルド徒歩30秒の好立地
・55㎡の2階建てガレージハウス
・立地重視派には理想的な物件
・2万ドルととにかく安く、立地が良い物件（３年前に購入）
テイクアウト専門のお店や、日本語学習塾、ワインのテイクアウトや、ワイン交流会などの小規模の集まり、大きな音の出ないイベント会場としても利用できます、事務所利用としてももちろん可能です

また、エアビー運用利用としてもお貸し可能です

クタイシ不動産の魅力と投資ポテンシャル

✅ 価格がまだリーズナブル（首都の半分ほど）
✅ 外国人でも購入が容易（手続きが明快）
✅ 固定資産税・維持費が極めて安い（固定資産税は０）
✅ LCCハブ空港（クタイシ空港）により、ヨーロッパ、中東、中央アジア、北アフリカなどからの交通アクセスが良好で格安
✅ 日本人による管理・運用サポートが可能
✅ 自然環境が豊かで庭付き、畑付き、果樹園付きの大きな家の物件が安価で見つかりやすい

トビリシやバトゥミが観光開発で過熱する中、
クタイシはまだ地価が安定しており、「長期目線での投資」に最適です。

また、DIY・リノベ好き、パーマカルチャー志向、
ワインづくりや農的生活に関心がある方にも非常におすすめの地域です。

まとめ｜クタイシで不動産投資を始めるなら

ジョージアの不動産市場は、まだ国際的に成熟しておらず、
「情報を持っている人だけが得をする段階」にあります。
ドバイとの距離も近く、税金や投資との親和性も高く
ヨーロッパ諸国、中東諸国、中央アジア、北アフリカなどの拠点になる高立地です

クタイシはその中でも、低リスク・低コストで参入できる数少ない都市。
賃貸・民泊・転売、店舗利用などどの戦略でも可能性があります。

もしジョージア不動産投資に関心がある方は、
まずは現地での内覧・視察ツアーにご参加ください。
日本語での購入サポートや管理代行の紹介も行っています。

まずはお問い合わせもしくは、ジョージア視察ツアーからジョージアを知ることもお勧めします

（ジョージア不動産内覧ツアーについてはプライベートツアーとしての対応も可能です）